Beschlussvorschlag:

Der Verwaltungsausschuss der Gemeinde Apen beschließt die Änderung Nr. 20 des Flächennutzungs­plans der Gemeinde Apen – Apen, südlich der Großen Norderbäke – sowie die die Aufstellung des  Bebauungsplans Nr. 139 – Apen, südlich der Großen Norderbäke – mit einem allgemeinen Wohngebiet in den Varianten 1 und 2.

Die Plangebiete ergeben sich aus der der Niederschrift des Verwaltungs­aus­schusses am 10.09.2019 beigefügten Skizzen.

Den  Begründungen wird gemäß § 2 a BauGB ein Umweltbericht beigefügt.

Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

Der Verwaltungsausschuss beschließt für die o.g. Bauleitpläne die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden, gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB.

Die NWP erklärt, dass von Seiten der Gemeinde Apen weitere Wohnbauflächen im Ort Apen angeboten werden sollen und dass hierfür eine Bauleitplanung erforderlich ist. Angedacht ist, ein ca. 8,2 ha großes Gebiet südlich der Großen Norderbäke zwischen der Kleinen Mühlenstraße und der Straße Am Mühlenbach im Flächennutzungsplan als „Wohnen“ darzustellen. Für eine ca. 2,5 ha große Fläche östlich der Kleinen Mühlen­straße soll ein Bebauungsplan mit einem Allgemeinen Wohngebiet aufgestellt werden. Der Bereich ist von Wallstrukturen durchzogen, im Süden befindet sich Wohnbebauung. Entlang der Großen Norderbäke muss eine Deichsicherungszone von 50 m eingehalten werden, wobei versucht wird, eine Ausnahmeregelung zu erhalten, dass mit einem Abstand von 25 m gebaut werden darf. Der Bereich Am Mühlenbach ist als Bauerwar­tungs­land anzusehen und könnte beplant werden wenn die andere Fläche bebaut ist.

Die Straßenführung im ersten Bereich kann so gelegt werden, dass eine Durchlässig­keit in den zweiten Bereich bis zur Straße Am Mühlenbach gegeben ist (Variante 1 ohne und Variante 2 mit Anschluss an den östlichen Bereich). Die im Bebauungsplan Nr. 89 liegende Kompensationsfläche soll auf Wunsch des Landkreises Ammerland verlegt werden, evtl. in die Deichschutzzone von 25 m. In der Variante 1 könnten 22 Grund­stücke zur Größe von ca. 600 m² entstehen, in der Variante 2 werden es aufgrund der durchgängigen Erschließungsstraße 21 Grundstücke. Die NWP hält das Vorhalten einer entsprechenden Fläche für eine Straße für zweckmäßig, unabhängig davon, ob sie später gebaut wird.

Ein Entwässerungskonzept wird ebenfalls erstellt werden müssen. Innerhalb der 25-m-Deichschutzzone sind Maßnahmenflächen und ein Regenrück­haltebecken skizziert. Für das direkt am Deich stehende vorhandene Gebäude wird ein Bauteppich vorgehalten, dieser muss unter Umständen auf 25 m zurückgenommen werden. Aufgrund der klein­teiligen Grundstücks­größen wird eine Grundflächenzahl von 0,4 für erforderlich gehalten. Die Firsthöhe ist mit 9 m beziffert, eine eingeschossige abweichende Bauweise mit einer Längenbegrenzung von 18 m und einer Begrenzung von zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude ist ebenfalls in den textlichen Festsetzungen enthalten.

Für die Erweiterungsfläche wurden ebenfalls verschiedene Varianten zum Erschlie­ßungskonzept ausgearbeitet. Neben Wallanlagen sind zwei Ringstraßen mit zwei Anbindungen an die Straße Am Mühlenbach und einem Rückhaltebecken in der Deichschutzzone angedacht als Varianten mit und ohne Durchlässigkeit an den ersten Planabschnitt. Alternativ ist eine Erschließung mit Stichstraßen möglich, hiervon wird jedoch aufgrund der vorhandenen Geländestruktur abgeraten. Möglich wäre hier die Schaffung von ca. 66 Bauplätzen.

Auf Anfrage erklärt die NWP, dass es möglich ist, in die frühzeitige Öffentlichkeits- und Trägerbeteiligung mit beiden Planvarianten zu gehen und erst für die Auslegungs­pla­nung die endgültige Variante festzusetzen. Wann mit der Planung der Wohnbebauung an der Straße Am Mühlenbach begonnen werden soll, hängt von den Beschlussgremien ab. Der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan kann zunächst für die gesamte Fläche geändert werden. Auch die Erweiterungsfläche muss als zweistufiges Verfahren mit frühzeitiger Beteiligung und öffentlicher Auslegung durchgeführt werden.

Von der Verwaltung wird darauf hingewiesen, dass die erste Fläche gemeinsam mit einem Investor erschlossen und vermarktet werden soll. Für die zweite Fläche besteht noch Klärungsbedarf.

Vom Ausschuss wird die Wohnbauplanung im Norden von Apen begrüßt. Es sollten alle Bürger, die hier bauen wollen, auch die Möglichkeit erhalten, ein Grundstück zu erwerben. Die Große Norderbäke wirkt wie ein natürlicher Ortsrand. Sobald die erste Fläche nahezu abverkauft ist, kann weiter geplant werden. Die Gemeinde braucht bezahlbaren Wohnraum.

Trotzdem sollte das Wohngebiet Augustfehn-Hengstforde im Auge behalten werden, um keine Konkurrenz für die NLG zu schaffen. Insofern sollte die Erweiterungsplanung bis an die Straße Am Mühlenbach mit Augenmaß betrachtet werden. Der Flächenverbrauch für die Landwirtschaft ist ebenfalls zu berücksichtigen. Die Flächen­nutzungsplan­ände­rung führt sehr nahe an einen dorthin ausgesiedelten landwirtschaftlichen Betrieb heran. Innenverdichtung ist vor Außenverdichtung durchzuführen. Auch gibt es noch potentielle Flächen im Osten von Apen

Die NWP verweist in diesem Zusammenhang auf die Deichschutzzone, welche die Wohnbebauung ebenfalls von dem Landwirtsbetrieb fernhält.

Von der Verwaltung wird auf eine mögliche Erweiterung eines Gewerbebetriebes im Osten von Apen hingewiesen. Weiter kann mitgeteilt werden, dass die Ammer­länder Wohnungsbau GmbH plant, an der Straße Am Esch in Apen 16 Wohneinheiten zu schaffen. Die Umsetzung soll so schnell wie möglich erfolgen.