Beschlussvorschlag:
Das
zweistufige Verfahren als Konzeptvergabe mit vorgeschaltetem
Teilnahmewettbewerb wird wie folgt beschlossen:
1. Bau- und
Planungsausschuss/Verwaltungsausschuss (01.03./09.03.21)
1.1 Beschluss des Vergabeverfahrens
1.2 Beschluss der Auswahlkriterien
des Teilnahmewettbewerbes
1.3 Beschluss der
Grundvergabekriterien
2. Bürgerinformation
(Springbrunnengelände) zur Konkretisierung der Grundkriterien (April 2021)
3. Bau- und
Planungsausschuss/Verwaltungsausschuss (01.06./15.06.2021)
3.1 Beschluss der endgültigen
Auswahlkriterien des Teilnahmewettbewerbs
3.2 Beschluss der Detailkriterien
der Vergabematrix
3.3 Beschluss der
Veröffentlichungstexte (Teilnahmewettbewerb und Angebotsaufforderung)
4. Teilnahmewettbewerb
(20.06.21 – 11.07.21)
5. VA entscheidet im Rahmen des
Teilnahmewettbewerbes über die Bieter (20.07.2021)
6. Angebotsfrist:
26.07.2021 – 05.09.2021, „Submissionstermin“ 07.09.2021
7. schriftliche
Mitteilung (keine Sitzung) über
Submission an VA (20.09.2021)
8. Bürgerbeteiligungsforum,
abends
8.1 29.09.2021 Präsentation Dock
Ost
8.2 30.09.2021 Präsentation Dock
West
9. VA;
Bietergespräche
9.1 08.10.2021 Bietergespräch Dock
Ost
9.2 09.10.2021 Bietergespräch Dock
West
10. Ratsbeschluss zur Vergabe und damit
Auftrag zur Schließung des städtebaulichen Vertrages 19.10.2021
Grundvergabekriterien
der Entscheidungsmatrix:
1. Kaufpreis
2. Vergabe in
Losen
3. Umsetzungsphase
4. Nutzung
(Gewerbe/Wohnen)
5. städtebauliche
Einbindung und Architektur
6. Freiraumgestaltung
7. Akzeptanz /
Bürgerüberzeugung (öffentliche Präsentation)
8 Nachhaltigkeit
Auswahlkriterien
Teilnahmewettbewerb:
1. maximal drei
Referenzbeispiele
2. Erfahrungen
in der Region
3. Motivation
zur Teilnahme/Angebotsabgabe
Im Rahmen der Abwicklung sind kleine Terminverschiebungen
zulässig.
Sachverhalt:
Die Gemeinde Apen hat im Jahr 2020
das Gelände des ehem. Dock in Augustfehn von der Deutschen Bahn erworben und
betreibt derzeit das Bauleitplanverfahren für die zukünftige Nutzung dieser und
umliegender Flächen. Vorgesehen ist eine dreiteilige Nutzung des ehem.
Bahngeländes für
- eine
öffentliche Park bzw. Bike&Ride-Anlage mit einem Busbahnhof und
Kiss&Go-Bereich
- gewerbliche
Nutzung durch Einzelhandel, Ärzte, Kanzleien usw.
- Wohnnutzung
Der westliche Bereich des
Dockgeländes soll in zwei Gebiete aufgeteilt und durch Investoren entwickelt
werden. Die Erschließungsstraße über das gesamte Gelände wird durch die
Gemeinde Apen gebaut und mit entsprechenden Ver- und Entsorgungsleistungen zur
Erschließung der dort befindlichen Grundstücke versehen.
Voraussetzung für das Verfahren
ist ein Planungsstand in der Bauleitplanung, der maßgebliche Eckpunkte zu den
Grundstücken als sicher erkennen lässt. Die im nachstehenden Verfahren zu
veräußernden Grundstücke werden im weiteren als „Dock Ost“ und „Dock West“
betitelt. Es existiert derzeit ein B-Planvorentwurf, der das Dock West mit
einer Größe von 1.354 qm ausweist, das Dock Ost mit einer Größe von 4958 qm.
Das Dock West soll geprägt sein von einer Wohnnutzung und hier insbesondere
einer mehrgeschossigen Nutzung, das Dock
Ost, als urbanes Mischgebiet, soll Wohn- und Gewerbenutzung ermöglichen. Hier
soll Raum geschaffen werden für Dienstleistungsangebote wie z.B. Fachärzte,
Notare, Steuerberater, Architekten. Um einen möglichen Verkaufswert und damit
einen Richtwert zu erhalten, wurden bereits Verkaufspreise kalkuliert. Diese
dienen sicherlich dazu, mögliche Kaufangebote realistisch einzuschätzen, um
dann Gemeindevermögen eben zu einem marktfähigen Preis zu veräußern,
andererseits führen diese Kalkulationen bereits vor Augen, welches Volumen von
möglichen Investoren bewegt werden muß. So ist ein realistischer Verkaufswert
für das Dock West mit 153,40 €/qm für das Dock Ost mit 160,00 €/qm kalkuliert.
Ein Bieter müßte nach dieser Kalkulation ein Mindestgebot für das Dock Ost von
207.703,60 € für das Dock West 793.280 € abgeben. Nach bisherigen Schätzungen
und Überlegungen ist auf den benannten Flächen daraufhin eine Bauinvestition
von mindestens 4 bzw. 14 Millionen Euro möglich oder gar erforderlich. Allein
vor dem Hintergrund des Investitionsvolumens ist es erforderlich, hier ein
Auslobungsverfahren durchzuführen, das diesen Summen gerecht wird. Hinzu kommt
das öffentliche Interesse an diesem Projekt, das nicht nur aufgrund der Größe
und des Finanzvolumens erheblich ist, sondern allein schon aufgrund der exponierten
und damit prägenden Lage für den Ort.
Vor diesem Hintergrund ist ein zweistufiges Verfahren als Konzeptvergabe
mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb vorgesehen. Dieses Verfahren
berücksichtigt an zwei Stellen einen Bürgerbeteiligungsprozess. Denn es ist aus
Sicht der Verwaltung wichtig, nicht nur den Bürger umfassend zu informieren,
sondern auch ein Meinungsbild zu erhalten, das bei der endgültigen Entscheidung
Berücksichtigung findet. Weiterhin ist von Bedeutung, das Verfahren einerseits
offen zu gestalten, also eine Vielzahl an Bietern anzusprechen, andererseits
aber auch aus dieser Vielzahl heraus eine Auswahl an Bietern treffen zu können,
die schlussendlich ein Konzept vorstellen und damit ein Angebot abgeben sollen.
Dies wird durch den Teilnahmewettbewerb erreicht. Entscheidungsgremium bzw.
Bieterkommission möge der Verwaltungsausschuss sein, der Bau- und
Planungsausschuss möge die Rahmenbedingungen des Verfahrens und
Vergabekriterien fachlich vorberaten.
Vor diesem Hintergrund sind
folgende Verfahrensschritte
gemeinsam mit dem Planungsbüro NWP erarbeitet worden, die zu durchlaufen wären:
- Bau- und
Planungsausschuss/Verwaltungsausschuss (01.03./09.03.21)
1.1
Beschluss des Vergabeverfahrens
1.2
Beschluss der Auswahlkriterien des
Teilnahmewettbewerbes
1.3
Beschluss der Grundvergabekriterien
- Bürgerinformation
(Springbrunnengelände) zur Konkretisierung der Grundkriterien (April 2021)
- Bau- und
Planungsausschuss/Verwaltungsausschuss (01.06./15.06.2021)
3.1
Beschluss der endgültigen Auswahlkriterien
des Teilnahmewettbewerbs
3.2
Beschluss der Detailkriterien der
Vergabematrix
3.3
Beschluss der Veröffentlichungstexte
(Teilnahmewettbewerb und Angebotsaufforderung)
- Teilnahmewettbewerb
(20.06.21 – 11.07.21)
- VA
entscheidet im Rahmen des Teilnahmewettbewerbes über die Bieter
(20.07.2021)
- Angebotsfrist:
26.07.2021 – 05.09.2021, „Submissionstermin“ 07.09.2021
- schriftliche
Mitteilung (keine Sitzung) über
Submission an VA (20.09.2021)
- Bürgerbeteiligungsforum,
abends
8.1
29.09.2021 Präsentation Dock Ost
8.2
30.09.2021 Präsentation Dock West
- VA;
Bietergespräche
9.1
08.10.2021 ODER 26.11.2021 Bietergespräch
Dock Ost
9.2
09.10.2021 ODER 27.11.2021 Bietergespräch
Dock West
- Ratsbeschluss zur Vergabe und damit
Auftrag zur Schließung des städtebaulichen Vertrages 19.10.2021 ODER
14.12.2021
Verwaltungsseitig werden folgende
Grundvergabekriterien für die Entscheidungsmatrix vorgeschlagen:
- Kaufpreis
- Vergabe in
Losen
- Umsetzungsphase
- Nutzung
(Gewerbe/Wohnen)
- städtebauliche
Einbindung und Architektur
- Freiraumgestaltung
- Akzeptanz /
Bürgerüberzeugung (öffentliche Präsentation)
Verwaltungsseitig werden folgende
Auswahlkriterien hinsichtlich des Teilnahmewettbewerbes vorgeschlagen:
1.
maximal drei Referenzbeispiele
2.
Erfahrungen in der Region
3.
Motivation zur Teilnahme/Angebotsabgabe
Das Verfahren ist verhältnismäßig
komplex, jedoch dem Verkaufsgegenstand angemessen. Der zeitliche Verlauf ist
sehr stringent und ambitioniert, jedoch nicht unüblich für ein solches
Verfahren. Wissentlich erstreckt sich dieses Verfahren über den
Kommunalwahltermin am 12.09.2021 hinweg und wissentlich sind Tagungstermine
bzw. Fristen in den Ferien und Präsenztermine mit möglichen Bietern an
Wochenenden. Verwaltungsseitig hat man sich hier vom Verfahren leiten lassen.
Dennoch gilt es gemeinschaftlich abzuwägen, ob insbesondere der Wahltermin den
zeitlichen Verfahrensablauf beeinflusst. Sollte dies bejaht werden, wäre, bei
einer nicht möglichen Verkürzung dieses Verfahrens, das Verfahren an sich auf
die neue Ratsperiode und damit auf das Jahr 2022 zu verlegen.
Das Verfahren wird detailliert
während der Sitzung vom Planungsbüro NWP vorgetragen.
Um dem Gesamtprozess gerecht zu
werden, würde die Verwaltung das Verfahren nach Möglichkeit a) im
Beschlussvorschlag präferieren.
Finanzielle
Auswirkung:
Die anfallenden Kosten sind anteilig den Investoren über
entsprechende Verträge aufzuerlegen.
Anlagen:
Nutzungskonzept ehem. Dockgelände